EMLAK KİRALARKEN
Kira Sözleşmesi örnek metni için tıklayınız.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının konut hakkı ile ilgili 57. Maddesine göre: “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.”
Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 7. Maddesine göre; “kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,tahliye davası açabilirler. ”
Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 9. Maddesine göre; “kira mukavelelerinde; bu kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. ”
Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 11. Maddesine göre; “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.”
KİRA KONTRATI NASIL OLMALI?
6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki kanun, şehirlerde ve belediye sınırları içerisinde sözleşmeler ne yazarsa yazsın veya yazılı bir sözleşme yapılmış olsun ya da olmasın kiracıyı tek yanlı olarak koruyan hükümler içeriyor. Ancak yinede hükümler içinde boşluklar var. Bu boşlukları gözardı etmemek için kira sözleşmesinde evin durumunu ayrıntılı bir şekilde belirtmekte yarar vardır.Yazılmayan her ayrıntıyı peşinen kabul etmiş sayılırsınız.
KİRA ORANLARI
Yasalarımız, kiracıyı koruyan bir çok hüküm içeriyor olsa da ,Kira sözleşmesi serbest iradeyle yapılan bir borçlar hukuk sözleşmesidir. Bu bakımdan Kira sözleşmesi yapılırken, kiraya verenin isteyeceği kira tutarını sınırlayan bir hüküm bulunmamakta. Ancak Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra istediği gibi kirayı arttırmasına yönelik hükümler var.
ANAYASA’NIN VATANDAŞA TANIDIĞI HAKLAR
Anayasamızda mülkiyet hakkı esas alınmış ve korunmuştur. Sözleşme usulü esas alınmış ve korunmuş. Konut imkanını vatandaşlara sağlamak için bu hakların özüne dokunulamaz. Ancak Kira sözleşmesini bağlayıcı hükümler bulunmamakta.
KİRA ARTIŞ ORANI
Gayrimenkul kiraları hakkında kanuna göre; kira sözleşmelerinde hangi kira artış oranı yazarsa yazsın, kiracı ilk seneden sonra herhangi bir kira artışı yapmakla sorumlu değildir. Kanunda böyle önemli bir koruyucu hüküm var. Kiracı Kira sözleşmesinde yazan orana uymak zorunda değil. Ancak kanun dengelemek maksadıyla G.menkul sahibine mahkemeye başvurarak, değişen yaşam şartlarına göre kira bedelinin arttırılması için davası açma imkanı tanıyor. Sulh hukuk mahkemesinde açılan bu davalara kira tespiti davası deniyor. Hakim, sözleşmede yazılan oranda kirayı arttırmak mecburiyetin de değildir. Son yapılan uygulamalara göre ;2001 tarihinden sonra, mahkeme TEFE’deki artış oranında kira artışını yapacaktır. Belki adalet kavramına dayanarak bundan biraz daha aşağı olabilir ama söz konusu kişinin ödeme gücünü doğrudan doğruya dikkate almayacaktır.
KOMŞU HAKLARI
Apartman hayatında komşuluk ilişkisinde 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu uygulanmaktadır. Bu Kanunda apartman sakinleri arasındaki eski ve özel kanunlar prensiplere bağlamıştır. Bu prensiplere dürüstlük kuralına göre, hakkaniyet prensibine göre, rahatsız edecek davranışlardan kaçınma yükümlülüğü denir. Bu kanunda komşuları rahatsız edecek sesler çıkarma, onların dinlenmesini, uyumasını engelleyecek şekilde gürültü yapmayı da yasaklanmıştır. Bu yasaya aykırı hareket edenler hakkında mahkemeye müracaat edilebilir. Bunu ihtilaf halinde, tanıklar dinlenerek hakim tesbit etmeye çalışacak. Davayı açıp iddiada bulunanların önce iddiasını ispat etmesi zorunludur.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı kanuna göre kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Tahliye Taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı evi tahliye etmek zorundadır. Tahliye tarihi geldiğinden itibaren bir ay içerisinde g.menkul sahibi mahkemeye başvurursa, mahkeme tahliyeye karar verir. Kira sözleşmesinin tarihinden daha eski tahliye taahhütleri geçersizdir. Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinden sonraki tarihli olması gerekir.
KONTRAT BİTMEDEN TAHLİYE
Eğer haklı bir neden olmadan(evin kullanımında bir sorun gibi), sadece kiracının kendi hususi şartları nedeniyle, sözleşme süresi dolmadan tahliye etse bile sözleşme sonuna kadar kirayı ödemekten kurtulamaz.Şöyle bir durum ifade edilirse ” Kiracının koşullarının burada kalmaya devam etmesinin kendisi için dayanılmaz olduğunu, Ancak Gayrimenkul’u boşalttığında G.menkul sahibinin çok kolay, çok iyi şartlarda kiracı bulabileceği” Dürüstlük kuralına dayanan bir keşif davası ile bunu hakime anlatabilirse bir şansı olabilir.
KİRACILI MÜLKÜ SATIN ALMAK
Bir Gayrımenkulü satın aldığınız takdirde yasa gereği bu kiracıyla aranızda kira ilişkisi kurulmuş olur. Ancak Gayrimenkulu satın aldığınızdan itibaren bir ay içinde ihtar çekip altı ay sonra tahliye ederseniz kurtulabilirsiniz.
Kira Sözleşmesi örnek metni için tıklayınız.
